Ипотека без первоначального взноса

Первоначальный взнос представляет собой долю стоимости недвижимости, которую покупатель оплачивает за счет своих средств. За оставшуюся часть платежа отвечает банк, предоставляя кредит под залог купленной недвижимости. "Для формирования первого взноса можно использовать различные источники: личные сбережения, материнский капитал, государственные жилищные сертификаты, субсидии и другие доступные средства", — подчеркивает Давид Тарановский, доктор юридических наук, адвокат и управляющий партнер в адвокатском бюро "Тарановский и партнеры".

Ипотечное кредитование может возникнуть как в результате договоренности между сторонами, так и автоматически по закону. Юрий Аванесов, юрист из Европейской юридической службы, объясняет, что в первом случае ипотека устанавливается на основе договора, а во втором — в ситуациях, определенных законом, независимо от желания сторон, как пример, Федеральный закон "Об ипотеке" № 102-ФЗ от 16 июля 1998 года.

"Законодательство не предъявляет обязательных требований к ипотеке относительно первоначального взноса и его размера, за исключением специальных программ, где может быть задано условие о необходимости внесения определенного первоначального взноса", — добавляет Аванесов.

Доцент кафедры ипотечного жилищного кредитования Финансового университета при Правительстве РФ, отмечает, что возможность ипотеки без первоначального взноса обсуждалась примерно 10-15 лет назад, включая государственные программы, направленные на уменьшение первоначального взноса. Однако ипотечный кризис 2008 года в США выявил риски: заемщики, взявшие кредит без первоначального взноса и не выплатившие значительные суммы, склонны отказываться от недвижимости. Статистика показывает, что чем меньше первоначальный взнос, тем выше вероятность дефолта в первые годы кредитования. Таким образом, для банков и регулятора, Банка России, важно минимизировать кредитные риски через процедуры андеррайтинга, оценки квартиры и первоначального взноса, подтверждающего финансовую ответственность и накопительную способность заемщика.

Обычно для оформления ипотеки без первоначального взноса требуется предоставление обширного пакета документов. Ключевым требованием является наличие поручителей, чье финансовое состояние подлежит детальной проверке банком. В случае нарушения условий кредитного договора заемщиком, банк имеет право взыскать долги с имущества и средств поручителей, как указывает Михаил Хачатурян, преподаватель департамента менеджмента и инноваций Финансового университета при Правительстве РФ и кафедры организационно-управленческих инноваций РЭУ им. Г. В. Плеханова.

"Есть варианты приобретения жилья по особым условиям, например, когда застройщик предлагает "фиктивный" первоначальный взнос в форме дарения. Согласно договору дарения, застройщик перечисляет сумму взноса покупателю, что исключает необходимость реальной уплаты этих средств перед банком. Этот метод является законным, однако недостатком является обязательность уплаты налога в размере 13% от суммы "подарка" на следующий год. Иногда вместо договора дарения застройщики предлагают ваучеры или аналогичные инструменты, но это не меняет сути дела", — добавляет Андрей Мозоль, глава агентства недвижимости, юрист и квалифицированный инвестор.