В этой статье мы разберемся, что представляет собой траншевая ипотека, кому она может быть выгодна, а также рассмотрим ее основные преимущества и потенциальные риски.
Траншевая ипотека: как устроена и кто может ее взять
Что такое траншевая ипотека
Траншевая ипотека представляет собой форму кредитования для приобретения жилья в новостройках, при которой оплата застройщику осуществляется банком частями, называемыми траншами. Как сообщает аналитик ФГ "Финам" Игорь Додонов, обычно этот тип ипотеки предусматривает два транша: первый поступает после заключения договора долевого участия (ДДУ), а второй — после завершения строительства и ввода дома в эксплуатацию. Траншевая ипотека была введена в 2022 году как мера для стимулирования спроса на жилье, который сильно снизился.
Детали по количеству и времени внесения траншей определяются условиями кредитного договора. Как отмечает Игорь Додонов, первый транш может быть символическим, составляя, например, всего 100 рублей, либо достигать до 30% от общей суммы кредита. Это позволяет заемщику оплачивать относительно небольшие суммы по обслуживанию ипотеки до завершения строительства, например, даже 1 рубль в месяц при символическом первом транше.
После внесения второго транша покупатель начинает погашать более значительные суммы по основному долгу. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик берет на себя основные финансовые обязательства по кредиту после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию застройщиком. Пока строительство дома еще идет и у заемщика нет больших ежемесячных платежей, он может накапливать средства на ремонт жилья, будущие выплаты по ипотеке или временно снимать жилье, как уточняет Надежда Караваева, младший директор по банковским рейтингам в "Эксперт РА".
Детали по количеству и времени внесения траншей определяются условиями кредитного договора. Как отмечает Игорь Додонов, первый транш может быть символическим, составляя, например, всего 100 рублей, либо достигать до 30% от общей суммы кредита. Это позволяет заемщику оплачивать относительно небольшие суммы по обслуживанию ипотеки до завершения строительства, например, даже 1 рубль в месяц при символическом первом транше.
После внесения второго транша покупатель начинает погашать более значительные суммы по основному долгу. По сути, траншевая ипотека предполагает, что заемщик берет на себя основные финансовые обязательства по кредиту после завершения строительства и введения дома в эксплуатацию застройщиком. Пока строительство дома еще идет и у заемщика нет больших ежемесячных платежей, он может накапливать средства на ремонт жилья, будущие выплаты по ипотеке или временно снимать жилье, как уточняет Надежда Караваева, младший директор по банковским рейтингам в "Эксперт РА".
Условия и отличия от других программ
Траншевая ипотека во многом аналогична традиционной ипотеке по критериям оценки банком (доход, кредитная история, размер первого взноса) и основным условиям (срок кредитования, процентная ставка). Однако, существуют определенные особенности. В том числе, как и в классической ипотеке, требуется первоначальный взнос, который, в случае траншевой ипотеки, может быть увеличен. Это, по мнению младшего директора по банковским рейтингам "Эксперт РА", считается минусом продукта, способным снизить его популярность среди потребителей.
Специалист также указывает, что процентная ставка по ипотеке после сдачи объекта в эксплуатацию может превышать ставки по стандартным ипотечным программам для новостроек. Поэтому важно тщательно ознакомиться с условиями договора и вычислить все затраты и потенциальные риски перед заключением сделки.
Ипотечный договор по траншевой ипотеке мало чем отличается от обычного, включая пункты о первом взносе, процентной ставке, общей сумме кредита и стоимости недвижимости. Право собственности на приобретенную в рамках траншевой ипотеки недвижимость оформляется после официального ввода дома в эксплуатацию. До полного погашения кредита квартира остается в залоге у банка, аналогично другим ипотечным программам.
Специалист также указывает, что процентная ставка по ипотеке после сдачи объекта в эксплуатацию может превышать ставки по стандартным ипотечным программам для новостроек. Поэтому важно тщательно ознакомиться с условиями договора и вычислить все затраты и потенциальные риски перед заключением сделки.
Ипотечный договор по траншевой ипотеке мало чем отличается от обычного, включая пункты о первом взносе, процентной ставке, общей сумме кредита и стоимости недвижимости. Право собственности на приобретенную в рамках траншевой ипотеки недвижимость оформляется после официального ввода дома в эксплуатацию. До полного погашения кредита квартира остается в залоге у банка, аналогично другим ипотечным программам.
Можно ли взять траншевую ипотеку на вторичном рынке
Возможность оформления траншевой ипотеки существует и для покупки квартир на вторичном рынке, но данный вариант не пользуется большой популярностью среди покупателей готового жилья. Это связано с тем, что такой тип кредитования предполагает оплату покупки частями, что не всегда устраивает продавцов. Большинство из них стремятся получить всю сумму сразу, как отмечает заместитель директора ипотечного департамента компании «Этажи», Татьяна Решетникова.
В отличие от этого, при приобретении квартир в новостройках траншевая ипотека встречается гораздо чаще. Застройщики заинтересованы в увеличении продаж, ищут новые способы привлечения покупателей и заинтересованы в пополнении эскроу-счетов, поэтому они открыты к возможности поэтапной оплаты, подчеркивает Решетникова.
Плюсы траншевой ипотеки:
1. Возможность экономии на ипотечных платежах в период строительства (2-3 года) позволяет заемщикам накопить средства. Эти деньги можно использовать для досрочного погашения кредита, оплаты ремонта в новой квартире или аренды временного жилья.
2. Фиксация стоимости квартиры на момент покупки обеспечивает ее рост к моменту внесения второго транша и повышения ипотечного платежа, отражая рыночную динамику цен на недвижимость за период строительства.
3. Застройщики получают стимул к сдаче жилого комплекса в эксплуатацию в установленные сроки или даже раньше, чтобы оперативно получить второй транш от банка.
Основное преимущество траншевой ипотеки заключается в уменьшении финансового бремени для заемщика в период строительства жилого комплекса. Это особенно актуально для тех, кто арендует жилье и одновременно оплачивает ипотечные взносы. Благодаря этой схеме, ежемесячные платежи во время строительства будут меньше, чем по обычным ипотечным программам, что Игорь Додонов из ФГ "Финам" считает подходящим для арендаторов, ожидающих заселения в новостройку.
Дополнительно, этот вид ипотеки рекомендуется тем, кто покупает квартиру без отделки в процессе строительства. Как отмечает Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro и "Бест-Новострой", траншевая ипотека дает возможность сэкономить и накопить на последующий ремонт, который представляет собой значительную часть расходов заемщика.
Покупателям, инвестирующим в недвижимость с целью ее последующей аренды или перепродажи, траншевая ипотека также может оказаться выгодной. В период строительства платежи минимальны, а после завершения строительства и увеличения стоимости жилья, возникает возможность для выгодной аренды или продажи. По словам Игоря Додонова, стоимость квартир после сдачи дома в эксплуатацию обычно возрастает, что делает инвестиции более прибыльными. Важно лишь учитывать будущее повышение финансовых обязательств.
2. Фиксация стоимости квартиры на момент покупки обеспечивает ее рост к моменту внесения второго транша и повышения ипотечного платежа, отражая рыночную динамику цен на недвижимость за период строительства.
3. Застройщики получают стимул к сдаче жилого комплекса в эксплуатацию в установленные сроки или даже раньше, чтобы оперативно получить второй транш от банка.
Основное преимущество траншевой ипотеки заключается в уменьшении финансового бремени для заемщика в период строительства жилого комплекса. Это особенно актуально для тех, кто арендует жилье и одновременно оплачивает ипотечные взносы. Благодаря этой схеме, ежемесячные платежи во время строительства будут меньше, чем по обычным ипотечным программам, что Игорь Додонов из ФГ "Финам" считает подходящим для арендаторов, ожидающих заселения в новостройку.
Дополнительно, этот вид ипотеки рекомендуется тем, кто покупает квартиру без отделки в процессе строительства. Как отмечает Ирина Доброхотова, основатель bnMAP.pro и "Бест-Новострой", траншевая ипотека дает возможность сэкономить и накопить на последующий ремонт, который представляет собой значительную часть расходов заемщика.
Покупателям, инвестирующим в недвижимость с целью ее последующей аренды или перепродажи, траншевая ипотека также может оказаться выгодной. В период строительства платежи минимальны, а после завершения строительства и увеличения стоимости жилья, возникает возможность для выгодной аренды или продажи. По словам Игоря Додонова, стоимость квартир после сдачи дома в эксплуатацию обычно возрастает, что делает инвестиции более прибыльными. Важно лишь учитывать будущее повышение финансовых обязательств.
Минусы траншевой ипотеки
1. Процентная ставка по траншевой ипотеке может оказаться выше, чем у обычных ипотечных программ.
2. Льготные ипотечные программы, включая семейную ипотеку с государственной поддержкой, а также различные скидки, могут быть несовместимы с траншевой схемой.
3. Предложения траншевой ипотеки ограничены и доступны только у некоторых застройщиков и на определенный набор квартир.
4. Возможность требования повышенного первоначального взноса по сравнению с стандартными программами.
5. Риск приобретения квартиры по завышенной стоимости в рамках траншевой ипотеки.
Траншевая ипотека вызывает обеспокоенность Банка России из-за ее возрастающей популярности, которая потенциально может привести к повышению ставок по проектному финансированию для застройщиков и, как следствие, к увеличению стоимости жилья, согласно мнению Надежды Караваевой.
Среди минусов этой ипотечной программы отмечается ограниченность в использовании льготных программ, а также ограниченный круг застройщиков и банков, предоставляющих такие ипотеки. Ограниченность предложения также является значительным недостатком.
Недостатком является и возможность ввода в заблуждение покупателей, когда они могут не полностью осознавать условия сделки. Неожиданный рост финансовых обязательств после перевода основного транша может стать неожиданностью, подчеркивает Игорь Додонов.
Также застройщики могут использовать траншевую ипотеку для искусственного увеличения стоимости жилья, что может привести к подорожанию объекта на 7%, указывает представитель компании «Этажи».
С точки зрения застройщика, риски связаны с более медленным наполнением эскроу-счетов по сравнению со стандартной ипотекой, что может увеличить стоимость финансирования проекта. Это, в свою очередь, может повысить стоимость жилья. Кроме того, любое нарушение условий договора со стороны заемщика, такое как просрочка платежа, может привести к отказу банка в перечислении второго транша застройщику. Это ставит застройщика перед риском не получения ожидаемых средств и возможностью сложной процедуры расторжения ДДУ, добавляет Ирина Доброхотова.
2. Льготные ипотечные программы, включая семейную ипотеку с государственной поддержкой, а также различные скидки, могут быть несовместимы с траншевой схемой.
3. Предложения траншевой ипотеки ограничены и доступны только у некоторых застройщиков и на определенный набор квартир.
4. Возможность требования повышенного первоначального взноса по сравнению с стандартными программами.
5. Риск приобретения квартиры по завышенной стоимости в рамках траншевой ипотеки.
Траншевая ипотека вызывает обеспокоенность Банка России из-за ее возрастающей популярности, которая потенциально может привести к повышению ставок по проектному финансированию для застройщиков и, как следствие, к увеличению стоимости жилья, согласно мнению Надежды Караваевой.
Среди минусов этой ипотечной программы отмечается ограниченность в использовании льготных программ, а также ограниченный круг застройщиков и банков, предоставляющих такие ипотеки. Ограниченность предложения также является значительным недостатком.
Недостатком является и возможность ввода в заблуждение покупателей, когда они могут не полностью осознавать условия сделки. Неожиданный рост финансовых обязательств после перевода основного транша может стать неожиданностью, подчеркивает Игорь Додонов.
Также застройщики могут использовать траншевую ипотеку для искусственного увеличения стоимости жилья, что может привести к подорожанию объекта на 7%, указывает представитель компании «Этажи».
С точки зрения застройщика, риски связаны с более медленным наполнением эскроу-счетов по сравнению со стандартной ипотекой, что может увеличить стоимость финансирования проекта. Это, в свою очередь, может повысить стоимость жилья. Кроме того, любое нарушение условий договора со стороны заемщика, такое как просрочка платежа, может привести к отказу банка в перечислении второго транша застройщику. Это ставит застройщика перед риском не получения ожидаемых средств и возможностью сложной процедуры расторжения ДДУ, добавляет Ирина Доброхотова.
Новостройки для комфортной
жизни
Выбирайте лучшие предложения
Остались вопросы?
Желаете подробнее узнать о покупке квартиры?
Оставьте заявку и наш специалист свяжется с вами
Оставьте заявку и наш специалист свяжется с вами
*Нажимая кнопку, вы соглашаетесь с политикой обработки персональных данных
Как нас найти:
Телефон:
Адрес офиса:
ул. 1905 года, д.85/1, 1 этаж
Время работы:
Пн-Пт: с 9:00 до 18:00 I Сб-Вс: Выходной